Yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là gì? Phân tích chi tiết và hướng dẫn định giá

Chào bạn, bạn có bao giờ tự hỏi tại sao căn nhà này lại có giá “trên trời”, còn căn nhà kia dù đẹp long lanh nhưng giá lại “mềm” hơn nhiều không? Thực tế là, giá trị của một bất động sản không phải là con số ngẫu nhiên, mà chịu ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố khác nhau đó bạn. Nếu bạn đang quan tâm đến thị trường bất động sản, dù là người mua, người bán, hay nhà đầu tư, việc hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là vô cùng quan trọng đó nha.

Hôm nay, chúng ta sẽ cùng nhau “bóc tách” từng lớp lang, khám phá tất tần tật các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản một cách chi tiết và dễ hiểu nhất. Bài viết này sẽ giúp bạn có cái nhìn sâu sắc hơn về cách định giá bất động sản, từ đó đưa ra những quyết định sáng suốt và hiệu quả trên thị trường. Cùng mình bắt đầu hành trình khám phá nhé!

1. Vị trí “vàng”: Yếu tố “quyết định” giá trị bất động sản

Khi nói đến bất động sản, người ta thường nhắc đến câu “nhất vị trí, nhì hướng”. Vị trí luôn được xem là yếu tố quan trọng nhất, có tác động mạnh mẽ nhất đến giá trị của một bất động sản. Một vị trí tốt có thể “hô biến” một bất động sản bình thường trở nên “đắt giá”, và ngược lại, một vị trí “dở” có thể “dìm” giá trị của bất động sản xuống mức thấp.

1.1. Vị trí địa lý: “Gần trung tâm, tiện kết nối”

Vị trí địa lý của bất động sản, tức là khoảng cách đến trung tâm thành phố, khu vực kinh tế, trung tâm hành chính, là yếu tố đầu tiên và dễ thấy nhất ảnh hưởng đến giá trị.

• Gần trung tâm: Bất động sản nằm ở trung tâm thành phố, nơi tập trung các hoạt động kinh tế, văn hóa, xã hội, thường có giá trị cao hơn. Lý do là vì vị trí trung tâm mang lại sự tiện lợi về giao thông, tiếp cận các tiện ích, dịch vụ, và cơ hội việc làm. Người mua sẵn sàng trả giá cao hơn để được sống và làm việc ở những khu vực trung tâm sầm uất, nhộn nhịp.
• Tiện kết nối giao thông: Bất động sản nằm ở vị trí dễ dàng kết nối với các khu vực khác trong thành phố và các tỉnh lân cận, thông qua các tuyến đường lớn, cao tốc, metro, sân bay, bến xe… cũng có giá trị cao hơn. Giao thông thuận tiện giúp tiết kiệm thời gian di chuyển, tăng cường khả năng tiếp cận các cơ hội và tiện ích, thu hút người mua và người thuê.

Ví dụ thực tế: Hai căn hộ chung cư có diện tích, chất lượng tương đương nhau, nhưng một căn nằm ở quận 1 (trung tâm TP.HCM), còn căn kia nằm ở huyện ngoại thành. Chắc chắn căn hộ ở quận 1 sẽ có giá cao hơn rất nhiều, có thể gấp đôi, gấp ba lần so với căn hộ ở huyện ngoại thành. Điều này là do vị trí trung tâm quận 1 mang lại nhiều lợi thế về tiện ích, giao thông, và tiềm năng phát triển kinh tế.

1.2. Vị trí trong khu vực: “Mặt tiền đường lớn, gần góc ngã tư”

Không chỉ vị trí địa lý, vị trí cụ thể trong khu vực cũng ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản.

• Mặt tiền đường lớn: Bất động sản mặt tiền đường lớn, đường chính thường có giá trị cao hơn so với bất động sản trong hẻm, ngõ. Lý do là vì mặt tiền đường lớn có lợi thế về kinh doanh, buôn bán, dễ dàng tiếp cận khách hàng, và có tính thanh khoản cao hơn. Đặc biệt, đối với nhà phố, shophouse, vị trí mặt tiền đường lớn càng quan trọng, quyết định đến khả năng sinh lời từ kinh doanh.
• Gần góc ngã tư, ngã năm: Bất động sản gần góc ngã tư, ngã năm cũng được đánh giá cao về vị trí, vì có tầm nhìn thoáng đãng, dễ nhận diện, và giao thông thuận tiện từ nhiều hướng. Vị trí này cũng có lợi thế về kinh doanh, buôn bán, đặc biệt là các loại hình dịch vụ như cửa hàng tiện lợi, quán cà phê, nhà hàng…

Ví dụ thực tế: Hai căn nhà phố cùng nằm trên một con đường, nhưng một căn nằm ở mặt tiền đường lớn, xe cộ qua lại tấp nập, còn căn kia nằm trong hẻm nhỏ, yên tĩnh. Chắc chắn căn nhà mặt tiền đường lớn sẽ có giá cao hơn nhiều, vì có thể kinh doanh đa dạng các loại hình dịch vụ, trong khi căn nhà trong hẻm chủ yếu chỉ phù hợp để ở.

1.3. Hướng và phong thủy: “Yếu tố tâm linh, ảnh hưởng đến giá trị”

Hướng nhà và yếu tố phong thủy cũng là những yếu tố được nhiều người mua nhà Việt Nam quan tâm, và có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

• Hướng nhà: Hướng nhà được ưa chuộng thường là hướng Nam hoặc Đông Nam, vì đón gió mát, tránh nắng gắt, mang lại không gian sống thoáng đãng, dễ chịu. Nhà hướng Đông hoặc Tây thường có giá thấp hơn, do có thể bị nắng nóng vào buổi sáng hoặc chiều.
• Phong thủy: Yếu tố phong thủy liên quan đến sự hài hòa, cân bằng năng lượng trong không gian sống, được cho là ảnh hưởng đến sức khỏe, tài lộc, và vận may của gia chủ. Một số yếu tố phong thủy được quan tâm khi chọn mua nhà bao gồm:
  • Địa thế: Địa thế đất bằng phẳng, vuông vắn, không bị dốc, lõm, hoặc có hình dạng kỳ dị.
  • Hình dạng nhà: Nhà vuông vắn, cân đối, tránh méo mó, khuyết góc.
  • Hướng cửa chính: Hướng cửa chính hợp mệnh với gia chủ, đón khí tốt.
  • Vị trí các phòng: Vị trí phòng khách, phòng ngủ, bếp, nhà vệ sinh… hợp phong thủy.
  • Môi trường xung quanh: Tránh nhà gần đình, chùa, miếu, nghĩa trang, bệnh viện, hoặc các công trình mang tính âm khí.

Lưu ý: Mức độ ảnh hưởng của hướng và phong thủy đến giá trị bất động sản có thể khác nhau tùy thuộc vào quan niệm và niềm tin của từng người mua. Tuy nhiên, đây vẫn là những yếu tố được nhiều người Việt Nam xem trọng, và có thể tác động đến quyết định mua nhà và mức giá chấp nhận trả.

2. Tiện ích xung quanh: “Càng đầy đủ, giá trị càng cao”

Không chỉ vị trí, tiện ích xung quanh bất động sản cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị. Tiện ích càng đầy đủ, đa dạng, và chất lượng, bất động sản càng trở nên hấp dẫn và có giá trị cao hơn.

2.1. Tiện ích công cộng: “Trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị…”

Tiện ích công cộng phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của cư dân, bao gồm:

• Trường học: Gần trường học các cấp (mầm non, tiểu học, trung học, đại học) là một lợi thế lớn, đặc biệt đối với gia đình có con nhỏ. Bất động sản gần trường học giúp tiết kiệm thời gian đưa đón con cái, đảm bảo môi trường học tập tốt cho trẻ, và thường có giá trị cao hơn.
• Bệnh viện, cơ sở y tế: Gần bệnh viện, phòng khám, trạm y tế giúp cư dân dễ dàng tiếp cận dịch vụ chăm sóc sức khỏe khi cần thiết. Đây là yếu tố quan trọng đối với người lớn tuổi, người có bệnh nền, và những người quan tâm đến sức khỏe.
• Chợ, siêu thị, trung tâm thương mại: Gần chợ truyền thống, siêu thị, cửa hàng tiện lợi, trung tâm thương mại giúp cư dân dễ dàng mua sắm nhu yếu phẩm, hàng hóa, và các dịch vụ khác. Tiện ích mua sắm đầy đủ giúp cuộc sống trở nên tiện nghi và thoải mái hơn.
• Công viên, khu vui chơi giải trí: Gần công viên, khu vui chơi giải trí, rạp chiếu phim, nhà hát, trung tâm thể dục thể thao… mang lại không gian thư giãn, giải trí, rèn luyện sức khỏe cho cư dân. Những tiện ích này giúp nâng cao chất lượng cuộc sống và giá trị bất động sản.
• Giao thông công cộng: Gần trạm xe buýt, nhà ga tàu điện, bến tàu, bến xe… giúp cư dân dễ dàng di chuyển bằng phương tiện công cộng, giảm bớt áp lực giao thông cá nhân.

Ví dụ thực tế: Hai căn hộ chung cư có vị trí tương đương nhau, nhưng một căn nằm gần trường học, bệnh viện, siêu thị, công viên, còn căn kia nằm ở khu vực thiếu tiện ích. Chắc chắn căn hộ gần tiện ích sẽ có giá cao hơn, vì đáp ứng tốt hơn nhu cầu sống hàng ngày của cư dân.

2.2. Tiện ích nội khu (đối với dự án): “Hồ bơi, phòng gym, an ninh…”

Đối với các dự án bất động sản (chung cư, khu đô thị, biệt thự…), tiện ích nội khu là yếu tố quan trọng tạo nên sự khác biệt và gia tăng giá trị.

• Hồ bơi, phòng gym, spa, sân thể thao: Các tiện ích thể thao, chăm sóc sức khỏe giúp cư dân rèn luyện sức khỏe, thư giãn, giải trí ngay tại nơi ở.
• Khu vui chơi trẻ em, công viên nội khu: Tiện ích dành cho trẻ em giúp các gia đình có con nhỏ có không gian vui chơi, sinh hoạt cộng đồng an toàn và lành mạnh.
• Trung tâm thương mại, siêu thị mini, cửa hàng tiện lợi: Tiện ích mua sắm nội khu giúp cư dân dễ dàng mua sắm nhu yếu phẩm, hàng hóa, và các dịch vụ khác mà không cần phải đi xa.
• An ninh 24/7, camera giám sát, thẻ từ ra vào: Hệ thống an ninh hiện đại, đảm bảo an toàn và riêng tư cho cư dân.
• Hầm để xe rộng rãi, chỗ đậu xe ô tô: Đảm bảo nhu cầu đỗ xe của cư dân, đặc biệt là ở các đô thị lớn, nơi chỗ đậu xe là một vấn đề nan giải.
• Khu vực sinh hoạt cộng đồng, BBQ, thư viện: Tạo không gian giao lưu, kết nối cộng đồng cư dân, nâng cao chất lượng cuộc sống.
• Mảng xanh, cảnh quan: Không gian xanh, cây xanh, hồ nước, vườn hoa… tạo môi trường sống trong lành, gần gũi thiên nhiên, và tăng giá trị thẩm mỹ cho dự án.

Ví dụ thực tế: Hai dự án chung cư có vị trí tương đương nhau, nhưng một dự án có đầy đủ tiện ích nội khu cao cấp (hồ bơi vô cực, phòng gym hiện đại, khu vui chơi trẻ em rộng lớn, an ninh 3 lớp…), còn dự án kia chỉ có một vài tiện ích cơ bản. Chắc chắn dự án có nhiều tiện ích cao cấp sẽ có giá bán và giá thuê cao hơn, vì mang lại cuộc sống tiện nghi và đẳng cấp hơn cho cư dân.

3. Loại hình và đặc điểm bất động sản: “Nhà phố, biệt thự, căn hộ… mỗi loại một giá”

Loại hình và đặc điểm của bất động sản cũng là những yếu tố quan trọng quyết định giá trị. Mỗi loại hình bất động sản sẽ có những ưu thế và hạn chế riêng, phù hợp với từng mục đích sử dụng và đối tượng khách hàng khác nhau.

3.1. Loại hình bất động sản: “Nhà phố, biệt thự, căn hộ, đất nền…”

Loại hình bất động sản (nhà phố, biệt thự, căn hộ chung cư, đất nền, bất động sản thương mại, bất động sản nghỉ dưỡng…) có ảnh hưởng lớn đến giá trị.

• Nhà phố, biệt thự: Thường có giá trị cao nhất, đặc biệt là nhà phố mặt tiền, biệt thự sân vườn, vì có tính khan hiếm, diện tích lớn, vị trí đẹp, và tiềm năng sử dụng đa dạng (ở, kinh doanh, cho thuê…).
• Căn hộ chung cư: Giá trị thường thấp hơn nhà phố, biệt thự, nhưng vẫn là một lựa chọn phổ biến ở đô thị, đặc biệt là căn hộ cao cấp, có vị trí trung tâm và tiện ích đầy đủ.
• Đất nền: Giá trị phụ thuộc nhiều vào vị trí, diện tích, pháp lý, và tiềm năng phát triển khu vực. Đất nền thổ cư, đất nền dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí đẹp, thường có giá trị cao hơn đất nông nghiệp, đất vườn.
• Bất động sản thương mại (văn phòng, mặt bằng bán lẻ, khách sạn…): Giá trị phụ thuộc vào vị trí, diện tích, công năng sử dụng, và tiềm năng kinh doanh. Bất động sản thương mại ở vị trí đắc địa, khu trung tâm kinh doanh, thường có giá trị rất cao.
• Bất động sản nghỉ dưỡng (resort, condotel, biệt thự biển…): Giá trị phụ thuộc vào vị trí (gần biển, núi, khu du lịch nổi tiếng…), chất lượng dịch vụ, và tiềm năng khai thác du lịch.

Ví dụ thực tế: Cùng một khu vực, một căn biệt thự sân vườn chắc chắn sẽ có giá cao hơn một căn nhà phố liền kề, và nhà phố liền kề lại có giá cao hơn căn hộ chung cư. Đất nền ở khu vực trung tâm thành phố sẽ có giá cao hơn đất nền ở vùng ven, tỉnh lẻ.

3.2. Diện tích và thiết kế: “Rộng rãi, công năng hợp lý, thẩm mỹ cao”

Diện tích và thiết kế của bất động sản cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị.

• Diện tích: Diện tích càng lớn, giá trị bất động sản thường càng cao, đặc biệt là đối với nhà phố, biệt thự, đất nền. Diện tích sử dụng rộng rãi mang lại không gian sống thoải mái, tiện nghi, và đáp ứng nhu cầu của nhiều gia đình.
• Thiết kế kiến trúc: Thiết kế kiến trúc đẹp, hiện đại, sang trọng, hài hòa với cảnh quan xung quanh, sẽ làm tăng giá trị thẩm mỹ và giá trị bất động sản. Thiết kế cần đảm bảo công năng sử dụng hợp lý, tối ưu hóa không gian, ánh sáng, và thông gió tự nhiên.
• Thiết kế nội thất: Nội thất đẹp, chất lượng cao, bài trí hợp lý, hài hòa với phong cách kiến trúc, sẽ làm tăng thêm giá trị và sự hấp dẫn cho bất động sản. Nội thất có thể được thiết kế theo nhiều phong cách khác nhau (hiện đại, cổ điển, tân cổ điển, tối giản, Bắc Âu…), tùy thuộc vào sở thích và đối tượng khách hàng mục tiêu.
• Số phòng ngủ, phòng vệ sinh, công năng các phòng: Số lượng phòng ngủ, phòng vệ sinh phù hợp với diện tích và loại hình bất động sản, đáp ứng nhu cầu sử dụng của gia đình. Công năng các phòng (phòng khách, bếp, phòng ăn, phòng làm việc, phòng thờ, phòng giặt…) được bố trí hợp lý, khoa học, và tiện nghi.

Ví dụ thực tế: Hai căn nhà phố có vị trí tương đương nhau, nhưng một căn có diện tích lớn hơn, thiết kế hiện đại, nội thất cao cấp, còn căn kia có diện tích nhỏ hơn, thiết kế đơn giản, nội thất bình thường. Chắc chắn căn nhà có diện tích lớn hơn, thiết kế đẹp hơn sẽ có giá cao hơn, vì mang lại không gian sống thoải mái, tiện nghi, và đẳng cấp hơn.

3.3. Chất lượng xây dựng và hoàn thiện: “Vật liệu tốt, thi công tỉ mỉ, hoàn thiện cao cấp”

Chất lượng xây dựng và hoàn thiện của bất động sản là yếu tố quan trọng đảm bảo độ bền vững, an toàn, và thẩm mỹ của công trình, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị.

• Vật liệu xây dựng: Sử dụng vật liệu xây dựng chất lượng cao, có thương hiệu uy tín, đảm bảo độ bền, tuổi thọ, và tính thẩm mỹ của công trình. Vật liệu tốt giúp công trình ít bị xuống cấp, hư hỏng theo thời gian, tiết kiệm chi phí bảo trì, sửa chữa.
• Kỹ thuật thi công: Thi công đúng quy trình, kỹ thuật, đảm bảo chất lượng công trình, độ vững chắc, an toàn, và khả năng chống chịu các tác động của thời tiết, môi trường. Thi công tỉ mỉ, cẩn thận, đảm bảo tính thẩm mỹ và độ hoàn thiện cao của công trình.
• Hoàn thiện nội ngoại thất: Hoàn thiện nội ngoại thất cao cấp, tỉ mỉ, sắc sảo, sử dụng vật liệu hoàn thiện chất lượng cao, có tính thẩm mỹ và độ bền. Hoàn thiện đẹp, cao cấp giúp nâng tầm giá trị và đẳng cấp của bất động sản.
• Thương hiệu nhà phát triển (đối với dự án): Dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, có thương hiệu, có kinh nghiệm, thường được đánh giá cao về chất lượng xây dựng, tiến độ thi công, và dịch vụ quản lý. Thương hiệu chủ đầu tư uy tín là một bảo chứng cho chất lượng và giá trị của dự án.

Ví dụ thực tế: Hai căn hộ chung cư cùng dự án, nhưng một căn được chủ đầu tư bàn giao nội thất hoàn thiện cao cấp (sàn gỗ tự nhiên, thiết bị vệ sinh nhập khẩu, bếp từ, máy hút mùi…), còn căn kia chỉ bàn giao thô. Chắc chắn căn hộ hoàn thiện cao cấp sẽ có giá cao hơn, vì người mua không cần phải tốn thêm chi phí và thời gian để hoàn thiện nội thất, và được tận hưởng không gian sống tiện nghi, sang trọng ngay khi nhận nhà.

3.4. Tình trạng pháp lý: “Sổ đỏ đầy đủ, pháp lý minh bạch, an toàn”

Tình trạng pháp lý của bất động sản là yếu tố vô cùng quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và tính thanh khoản. Bất động sản có pháp lý rõ ràng, minh bạch, đầy đủ giấy tờ, sẽ có giá trị cao hơn và dễ dàng giao dịch hơn so với bất động sản có pháp lý không rõ ràng, hoặc có tranh chấp.

• Sổ đỏ, sổ hồng: Bất động sản phải có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở),¹ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu. Sổ đỏ, sổ hồng là giấy tờ pháp lý quan trọng nhất, đảm bảo quyền lợi của người mua và người bán.
• Giấy phép xây dựng (đối với nhà ở, công trình xây dựng): Nhà ở, công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền, chứng minh công trình được xây dựng hợp pháp, đúng quy hoạch, và đảm bảo an toàn.
• Không tranh chấp, không thế chấp: Bất động sản phải không có tranh chấp, không bị thế chấp, cầm cố, hoặc kê biên tại bất kỳ ngân hàng, tổ chức tín dụng, hoặc cơ quan nhà nước nào. Tình trạng pháp lý “sạch” đảm bảo quyền lợi của người mua và tránh các rủi ro pháp lý phát sinh sau này.
• Quy hoạch rõ ràng, không bị quy hoạch treo: Bất động sản phải nằm trong khu vực có quy hoạch rõ ràng, chi tiết, và không bị quy hoạch treo. Quy hoạch treo có thể ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất, khả năng xây dựng, và giá trị bất động sản.

Lưu ý: Trước khi quyết định mua bất động sản, bạn cần kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của bất động sản, xác minh thông tin tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (văn phòng đăng ký đất đai, phòng tài nguyên và môi trường, ủy ban nhân dân cấp phường, xã…). Nếu pháp lý không rõ ràng, hoặc có bất kỳ vấn đề gì, bạn nên cân nhắc kỹ trước khi quyết định đầu tư, hoặc yêu cầu người bán hoàn thiện pháp lý trước khi giao dịch.

4. Yếu tố thị trường và kinh tế vĩ mô: “Cung cầu, lãi suất, chính sách…”

Giá trị bất động sản không chỉ phụ thuộc vào các yếu tố nội tại của bản thân bất động sản, mà còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố thị trường và kinh tế vĩ mô. Những yếu tố này có thể tác động đến toàn bộ thị trường bất động sản, hoặc từng phân khúc, khu vực cụ thể.

4.1. Cung và cầu thị trường: “Cung ít, cầu nhiều, giá tăng”

Quan hệ cung cầu là quy luật cơ bản của thị trường, và cũng đúng với thị trường bất động sản.

• Cầu vượt cung: Khi nhu cầu mua bất động sản vượt quá nguồn cung, giá bất động sản có xu hướng tăng lên. Tình trạng này thường xảy ra khi kinh tế phát triển, thu nhập người dân tăng lên, nhu cầu nhà ở tăng cao, trong khi nguồn cung bất động sản hạn chế.
• Cung vượt cầu: Khi nguồn cung bất động sản vượt quá nhu cầu mua, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống, hoặc đi ngang. Tình trạng này thường xảy ra khi kinh tế suy thoái, thu nhập người dân giảm xuống, nhu cầu nhà ở giảm, hoặc nguồn cung bất động sản tăng đột biến.
• Cân bằng cung cầu: Khi cung và cầu thị trường cân bằng, giá bất động sản thường ổn định, ít biến động lớn.

Ví dụ thực tế: Trong giai đoạn 2020-2022, thị trường bất động sản Việt Nam trải qua giai đoạn “nóng sốt”, giá bất động sản tăng mạnh ở nhiều phân khúc và khu vực. Nguyên nhân chính là do cầu vượt cung, khi nhu cầu đầu tư và mua ở thực tăng cao sau dịch bệnh, trong khi nguồn cung bất động sản mới hạn chế do nhiều dự án bị chậm tiến độ. Đến năm 2023, khi nguồn cung bất động sản tăng lên, và chính sách tín dụng thắt chặt, thị trường bắt đầu “hạ nhiệt”, giá bất động sản chững lại, thậm chí giảm ở một số khu vực.

4.2. Lãi suất ngân hàng và chính sách tín dụng: “Lãi suất thấp, tín dụng dễ, giá tăng”

Lãi suất ngân hàng và chính sách tín dụng có tác động lớn đến khả năng tiếp cận vốn của người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản, từ đó ảnh hưởng đến cung cầu và giá cả thị trường.

• Lãi suất thấp, chính sách tín dụng nới lỏng: Khi lãi suất ngân hàng thấp, chi phí vay vốn mua nhà giảm xuống, kích thích nhu cầu mua nhà của người dân. Chính sách tín dụng nới lỏng (điều kiện vay dễ dàng hơn, tỷ lệ cho vay cao hơn…) cũng giúp người mua dễ dàng tiếp cận vốn vay, tăng khả năng mua nhà. Khi nhu cầu mua nhà tăng lên, giá bất động sản có xu hướng tăng.
• Lãi suất cao, chính sách tín dụng thắt chặt: Khi lãi suất ngân hàng tăng cao, chi phí vay vốn mua nhà tăng lên, làm giảm nhu cầu mua nhà của người dân. Chính sách tín dụng thắt chặt (điều kiện vay khó khăn hơn, tỷ lệ cho vay thấp hơn…) cũng khiến người mua khó tiếp cận vốn vay, giảm khả năng mua nhà. Khi nhu cầu mua nhà giảm xuống, giá bất động sản có xu hướng giảm, hoặc chững lại.

Ví dụ thực tế: Trong giai đoạn lãi suất ngân hàng ở mức thấp (2020-2022), thị trường bất động sản “nóng sốt” một phần là do người mua dễ dàng tiếp cận vốn vay với chi phí thấp, kích thích nhu cầu mua nhà và đầu tư. Ngược lại, khi lãi suất ngân hàng tăng cao (năm 2023), thị trường bất động sản “hạ nhiệt” một phần là do chi phí vay vốn tăng lên, làm giảm khả năng mua nhà của nhiều người.

4.3. Chính sách pháp luật của nhà nước: “Quy hoạch, thuế, luật đất đai…”

Chính sách pháp luật của nhà nước về bất động sản (quy hoạch, luật đất đai, thuế, chính sách hỗ trợ…) có tác động trực tiếp và gián tiếp đến thị trường và giá trị bất động sản.

• Chính sách quy hoạch: Quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển hạ tầng… có thể tạo ra những khu vực tiềm năng, thu hút đầu tư, và làm tăng giá trị bất động sản khu vực. Ngược lại, quy hoạch không rõ ràng, chồng chéo, hoặc thay đổi liên tục có thể gây ra rủi ro và làm giảm giá trị bất động sản.
• Luật đất đai: Luật đất đai điều chỉnh các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất, giao dịch bất động sản, bồi thường, giải phóng mặt bằng… Sửa đổi, bổ sung luật đất đai có thể tạo ra những thay đổi lớn trên thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến giá cả và giao dịch.
• Chính sách thuế: Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, thuế trước bạ, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp… có thể ảnh hưởng đến chi phí giao dịch và lợi nhuận đầu tư bất động sản. Thay đổi chính sách thuế có thể tác động đến tâm lý nhà đầu tư và người mua nhà.
• Chính sách hỗ trợ: Các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, chính sách khuyến khích đầu tư vào bất động sản… có thể tác động đến nguồn cung và nhu cầu của từng phân khúc thị trường.

Ví dụ thực tế: Thông tin về việc thành lập thành phố Thủ Đức (TP.HCM) đã tạo ra “cú hích” lớn cho thị trường bất động sản khu vực này, giá bất động sản tăng mạnh trong thời gian ngắn. Ngược lại, những thay đổi trong chính sách pháp luật về quản lý thị trường bất động sản, như siết chặt tín dụng, kiểm soát phân lô bán nền, có thể khiến thị trường “chững lại” và giá bất động sản điều chỉnh.

5. Các yếu tố khác: “Hạ tầng kỹ thuật, môi trường, yếu tố tâm lý…”

Ngoài các yếu tố chính đã đề cập ở trên, còn có một số yếu tố khác cũng có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, dù mức độ tác động có thể không lớn bằng.

5.1. Hạ tầng kỹ thuật: “Điện, đường, trường, trạm… và internet”

Hạ tầng kỹ thuật bao gồm hệ thống điện, đường, cấp thoát nước, viễn thông, internet… Hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại, và được đầu tư tốt, sẽ làm tăng giá trị và tính hấp dẫn của bất động sản.

• Điện: Đảm bảo nguồn cung cấp điện ổn định, chất lượng, không bị cúp điện thường xuyên.
• Đường: Hệ thống đường giao thông nội bộ rộng rãi, thông thoáng, được chiếu sáng đầy đủ, và kết nối tốt với các tuyến đường chính.
• Cấp thoát nước: Hệ thống cấp nước sạch đảm bảo chất lượng, nguồn cung ổn định. Hệ thống thoát nước thải, nước mưa hoạt động hiệu quả, không bị ngập úng, tắc nghẽn.
• Viễn thông, internet: Hạ tầng viễn thông, internet hiện đại, tốc độ cao, phủ sóng rộng khắp, đáp ứng nhu cầu kết nối, làm việc, giải trí của cư dân.

5.2. Môi trường sống: “Xanh, sạch, đẹp, an ninh”

Môi trường sống xung quanh bất động sản cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị và chất lượng cuộc sống của cư dân.

• Môi trường xanh, sạch, đẹp: Khu vực xung quanh bất động sản có nhiều cây xanh, công viên, hồ nước, không khí trong lành, ít ô nhiễm, tiếng ồn. Môi trường sống xanh, sạch, đẹp giúp nâng cao sức khỏe, tinh thần, và chất lượng cuộc sống của cư dân.
• An ninh, trật tự: Khu vực an ninh, trật tự, ít tệ nạn xã hội, có hệ thống camera giám sát, bảo vệ tuần tra thường xuyên. An ninh tốt giúp cư dân cảm thấy an tâm, thoải mái, và an toàn khi sinh sống.
• Văn hóa, cộng đồng: Cộng đồng dân cư văn minh, thân thiện, đoàn kết, có nhiều hoạt động văn hóa, thể thao, sinh hoạt cộng đồng. Cộng đồng tốt giúp cư dân hòa nhập, gắn kết, và tạo nên môi trường sống văn minh, nhân văn.

5.3. Yếu tố tâm lý và cảm xúc: “Sở thích cá nhân, niềm tin, xu hướng…”

Yếu tố tâm lý và cảm xúc của người mua cũng có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, dù đây là những yếu tố khó định lượng và khách quan hơn.

• Sở thích cá nhân: Mỗi người mua có những sở thích, gu thẩm mỹ, và ưu tiên khác nhau khi chọn mua nhà. Một số người thích nhà hiện đại, tối giản, một số người lại thích nhà cổ điển, sang trọng. Một số người thích sống ở trung tâm, một số người lại thích sống ở vùng ven yên tĩnh. Sở thích cá nhân có thể ảnh hưởng đến mức giá mà người mua sẵn sàng trả cho một bất động sản.
• Niềm tin và kỳ vọng: Niềm tin vào tiềm năng phát triển của khu vực, vào uy tín của chủ đầu tư, vào xu hướng tăng giá của thị trường… có thể thúc đẩy người mua đưa ra quyết định mua nhà và chấp nhận trả giá cao hơn. Kỳ vọng về lợi nhuận trong tương lai cũng có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản hiện tại.
• Xu hướng thị trường: Xu hướng thị trường bất động sản (ví dụ như xu hướng sống xanh, sống thông minh, sống gần thiên nhiên…) có thể tác động đến nhu cầu và giá trị của từng loại hình bất động sản. Những bất động sản đáp ứng được xu hướng thị trường thường có giá trị cao hơn và được ưa chuộng hơn.

Lời kết:

Như bạn thấy đó, giá trị bất động sản chịu ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố, từ vị trí, tiện ích, loại hình, chất lượng, pháp lý, đến các yếu tố thị trường, kinh tế vĩ mô, và cả yếu tố tâm lý, cảm xúc. Việc định giá bất động sản không phải là một phép toán đơn giản, mà là một quá trình phân tích, đánh giá tổng hợp nhiều yếu tố khác nhau.

Hy vọng bài viết này đã giúp bạn có cái nhìn toàn diện và sâu sắc hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Hiểu rõ những yếu tố này sẽ giúp bạn định giá bất động sản chính xác hơn, đưa ra những quyết định mua bán, đầu tư sáng suốt và hiệu quả hơn, và tối ưu hóa lợi nhuận trên thị trường bất động sản đầy tiềm năng nhưng cũng đầy thách thức này. Chúc bạn thành công!